上半年办公空间发展观察：亏损继续叠加

行业企业亏损持续扩大

4月报告期内WeWork表示，公司已收到纽约证券交易所发出的违规通知，因为其股价连续30个交易日收于1美元以下。该通知不会立即导致该公司退市，该公司将有六个月的时间恢复合规。

此外，值得注意的是，3月初，市场消息显示，WeWork正与投资者谈判，以重组其超过30亿美元的未偿债务并筹集更多现金。有报道称，日本软银集团作为WeWork的最大股东以及最大的债务人，其不会向WeWork投入任何额外资金。

数据来源：同花顺(300033)，观点指数整理

截至4月21日收盘，WeWork股价为0.45美元，市值3.29亿美元。据观点指数了解，2021年10月WeWork成功在纽交所公开挂牌上市，首日开盘价11.28美元/股，目前股价距离首日上市已下跌96.01%。

同样，作为国内联合办公第一股，截至4月21日，优客工场股价收于0.933美元，优客工场也出现多日股价低于1美元，距离优客工场登陆纳斯达克时的开盘价9.25美元/股已跌89.91%。

从二级市场来看，上市企业WeWork及优客工场均呈现高开低走的情况。共享办公作为新兴办公模式并未受到投资者的长久青睐。

债务方面，截至2022年底，WeWork负债总额合计213.18亿美元，利用财报披露的数据可以计算出2022年WeWork资产负债率高达119.34%。优客工场同样面临高负债问题，其在2022年中报披露，负债合计11.91亿元，计算资产负债率为88.75%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

盈利方面，从企业披露的数据来看，逐梦之星、堂堂加、优客工场以及WeWork的亏损缺口继续扩大。WeWork 2022年全年净亏损录得22.5亿美元，自2019年披露财报以来，WeWork已经连续4年亏损，据观点指数统计，4年累计总亏损金额达144.9亿美元。

高负债、盈利难成为企业不被资本市场青睐的重要原因。

扩张不是唯一评判指标

据观点指数了解，创富港是样本企业中唯一一家持续多年实现正向盈利的办公空间服务商，同时2022年多数企业仍面临亏损难题的情况下，创富港实现营收和盈利双增。2022年全年创富港录得营业收入6.99亿元，同比上涨7.85%；毛利率39.58%；营业利润较上年增长3731万元，净利润录得4780.97万元，同比增长了268.65%。

提及增长原因，其在2022年年报中表示主要是来自2021年新开门店营业收入的增长。

从其最新的2023年一季度财报来看，净利润还有较大的波动。今年一季度，创富港录得净利润568.69万元，同比下降57.7%；归母净利润498.83万元，同比下滑59.83%。

一季度创富港营业总成本同比增长6.78%，主要是由于2022年年度新扩门店租金成本的增长，同时一季度出租率下滑导致营业收入增长未达预期。这也是其净利润出现下滑的原因。

开店方面，5月报告期内样本企业开店积极性不高，仅WeWork有新增项目入市。同时目前办公空间服务商整体的规模扩张渴求有所缓解。

来源：观点指数统计

其中WeWork新入市的武汉WeWork企业天地1号社区是继WeWork泛海创业中心社区和WeWork光谷新发展国际中心社区后，在武汉开拓的第三个社区，同时也是今年首批入市的办公空间产品之一。

该项目位于武汉企业天地1号的11楼、12楼、15楼，运营面积近1万平方米，周边覆盖武汉新天地、壹方南馆、壹方北馆等商业项目，有效改善了租户的办公生活体验。

其中项目的11楼和12楼将打造为励帷，15楼打造为经典办公空间产品。励帷是WeWork在企业天地1号社区推出的高端商务空间产品，对标客群群体是中大型企业。

多元业务探索未止，办公空间发展分化

除办公空间租赁业务外，观点指数注意到优客工场期内对于多元业务的探索不止。在公寓业务上，优客工场与华贸集团、华侨城集团以及远洋集团联手，共同推动公寓业务发展。

在数字化领域，优客工场旗下的希遇科技与智慧体育服务平台跑哪儿科技达成战略合作，合作领域涵盖智慧场馆、智慧服务平台，以及其他智慧体育相关的软件服务等。

据了解，目前希遇科技已服务上百家企业客户，资产数字化管理平台已覆盖国内外近70个城市，链接的IOT设备超过2万。

值得注意的是，期内市场消息指出WeWork正与投资者谈判，以重组超过30亿美元的未偿债务并筹集更多现金。目前日本软银集团是WeWork的最大股东和最大债务人，但有消息称不会向WeWork投入任何额外资金。

而WeWork作为办公空间头部企业，似乎陷入了持续亏损的怪圈，2022年全年净亏损录得22.5亿美元，自2019年披露财报以来，WeWork已经连续4年出现亏损。

虽然办公空间服务商的盈利问题一直饱受诟病，但期内BEEPLUS还是带来了好消息，宣布公司已经完成C轮战略股权融资，珠海市大横琴集团为主要投资方。

据了解，本次融资是在2019年投资蜜蜂科技的基础上的再一次增资，融资完成后，大横琴集团、鸥翎投资Ocean Link、怡骏科创、挑战者资本、华盖资本等是蜜蜂科技BEEPLUS的主要投资方。

资料显示，大横琴集团先后和BEEPLUS合作了珠海大横琴・BEEPLUS产业中心和横琴人力资源产业园项目。

于此背景下，办公空间服务商如何突围求新，实现高质量增长？业主与办公空间服务商之间的博弈如何？有哪些办公空间运营服务企业能在创新与发展的征途中成为行业标杆，引领时代之潮流？

为借鉴以及学习那些在办公空间运营服务领域具有高度影响力的企业，观点指数研究院将通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，盘点出“2023年度影响力办公空间运营服务企业”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的博鳌房地产论坛的“影响力指数 ・ 2023博鳌风尚企业表现”发布仪式中重磅揭晓，近千名最具智慧的房地产各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。

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