【实探】西安新房连涨一年有何魔力？主城迈入2万+时代，新区楼盘超低价引流

“房价重回8仟时代，交大附中旁，今年买明年住”，这是西安地铁站内的一则房地产项目广告，内容简单直接且十分吸引眼球。在西安房地产均价早已破万，奔着两万去的当下，如果能够以8000元/平方米的单价置业可谓捡了大漏，但实际情况果真如此吗？

近日，证券时报・e公司记者走访了西安市北二环大明宫板块的多个新房楼盘，由于这两年陆续拆除了部分工业厂房的缘故，这里也是西安二环内为数不多有新盘集中供应的板块，且多为大面积的改善房型。

记者走访的四个楼盘背景各异，其中两个为央企开发商，一个为陕西国企，一个为民营企业。这几个楼盘开盘时间多在2023年年中甚至更早，目前单价约2.1万元/平方米―2.6万元/平方米不等，既有精装修项目也有毛坯项目。一名置业顾问告诉记者，其所在项目所剩房源不多，单价相对低的只有少数户型或楼层不太好的房源。

在所属区域大致相同的情况下，民营开发商背景的楼盘报价显然更为诱人，在1.8万元/平方米―1.9万元/平方米左右，虽然该楼盘置业顾问一再强调开发商为北京的企业，实力雄厚；但在竞品楼盘置业顾问看来，民营开发商的潜在风险是购房者必须考虑的。

近期，国内多地房地产政策调整，房企也面临较大资金压力，市场对于降房价的呼声愈演愈烈，这在二手房上已有体现。西安的一名房产中介告诉记者，最近二手房买卖的整体趋势还是往下走，当然也有差异，好的地段二手房降幅会小一些，但也有一些二手房价格降幅较大。

不过，当前市场政策调整和购房者心态变化对新房价格的影响并不大。多名置业顾问告诉记者，其所在楼盘开盘至今价格基本维持在同一水平，即便近期也没有出现降价。上述房产中介也提到，一些地段好、有教育资源或其他配套的项目价格还有些许上涨。

值得注意的是，3月15日，国家统计局公布的数据显示，今年2月西安新房价格环比涨0.3%，涨幅位居全国第二；同比上涨4.8%，连续两月涨幅居全国第一。而在这之前，从2023年2月开始，西安新房价格同比、环比均一直处于上涨通道，距今已有一年时间。

与价格坚挺形成明显反差的是，上述楼盘看房的顾客并不多，当天下午三点左右，记者在其中一个楼盘逗留近40分钟，但期间并无其他顾客前来看房。该楼盘为单价2.1万元/平方米左右的毛坯房，置业顾问给出的解释是项目规模不大，只有200多套房源，目前还剩余50套左右，开发商去化压力不大。当提到这一情况时，竞品楼盘置业顾问也给出了类似看法。

相比之下，在记者走访的四个新房楼盘中，单价最高的项目看房客户反而相对多一些，记者逗留的一个小时左右大概有5组左右客户前去咨询，该楼盘计划在今年9月前后交房。

2018年前后，西安楼市行情颇为高涨，即便项目地理位置一般，售楼部都挤满了看房客。与彼时相比反差明显，对此，多名置业顾问普遍表示是由于当日为工作日，到了周末看房人数会增加。一置业顾问告诉记者，为了接待顾客，此前一天其所在楼盘工作人员忙到晚上10点才陆续下班，该楼盘开盘之初每月销售100套左右，经过一段时间的去化现在每月销售40套左右。

回到前述地铁广告中的房产项目，记者也咨询了该项目的置业顾问，其提供的信息显示，该项目位于西安咸阳国际机场附近，属于西咸新区空港新城，单价优惠后不足9000元/平方米。该置业顾问还特别强调，临近楼盘都已经卖到1.3万元/平方米―1.55万元/平方米；至于其所在楼盘为何如此大力度“甩卖”，其给出的理由是“项目首开，（低价是）为了打出名气”。

对于楼盘的投资升值潜力，该置业顾问也颇为自信，“我们今年年底交房，明年就可以办房产证了，两年时间转手净赚三四十万。”

这种说法见仁见智，但一个不争的事实是，西安市代管的西咸新区及几大新城或多或少存在房地产降价的情况，一些前两年高位接盘的购房者只能无奈接受这一现状。

关于新区、新城的情况，记者也与上述大明宫板块的多名置业顾问进行了交流，他们普遍认为西安主城区的项目更有吸引力，主要原因是主城区各类配套设施较为健全，新区、新城发展存在不确定性。

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