再发12亿中债增票据、提前偿还境外银团，龙湖持续优化债务结构

文/林三千

房企融资环境持续迎利好，示范房企已有所收获。

12月15日，龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率为3.66%。该债券由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，由工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行六大国有银行联合承销。

值得注意的是，这是自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖第四次成功发行中债增进担保中票，目前累计发行规模58亿元，是发行次数最多、发行规模最大的房企之一。

业内观点认为，龙湖多次顺利发行中债增票据，一方面反映了监管层对优质民企合理融资需求的大力支持，另一方面，也折射出其自身实力深厚、经营稳健，作为优质房企的代表，在财务盘面及未来发展空间上均获得了监管层的认可。

除此之外，龙湖还在持续优化债务结构，增厚自身“安全垫”，12月20日，龙湖还提前偿还了20亿港元银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，于2024年1月到期。此前龙湖已提前偿还133亿港元，本次偿还后，该笔贷款已在2023年内全部提前还清，其2024年内到期的境外债务已经清零。

持续优化债务结构

今年以来，行业出清加剧，龙湖始终保持克制、自律的财务纪律，在压降债务规模的同时，持续优化债务结构，打造更健康的资金链。

根据龙湖2023年中期业绩披露的信息，在龙湖的综合借贷中，1年内到期的短期债务占比18%；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理。截至2023年6月底，龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

此外，2023年下半年以来，龙湖已累计偿还共计84.88亿元公司债，今年境内到期公司债已经还清。据Choice金融终端显示，龙湖集团连续兑付的债券包含 “16龙湖06”、 “20龙湖拓展MTN001A”、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”等。

11月20日，龙湖已提前偿还20亿港元银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，2024年1月到期。本次偿还后，该笔贷款已全部提前还清。

至2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外债务；至2027年前，亦无到期美元债。另据龙湖方面透露，目前其已无存续的供应链ABS，商票也已清零，中短期偿债压力较小。

依托财务自律和经营稳健，截至目前，龙湖集团依然保持着民营房企的最高信用评级。

国际三大评级机构均对龙湖的安全度予以肯定。穆迪分析认为，公司流动性依然充足，现金余额和预期的经营现金流足以覆盖其在未来12至18个月内的拿地支出、股息支付和到期债务。同时，龙湖集团通过投资性物业融资，为公司提供了充足的流动性。

标普在报告中提到，龙湖的投资性物业可提供额外的融资支持。截至2023年6月30日，龙湖经营性物业贷余额约400亿元，未来预计可新增超500亿元，足以应对其有限的再融资需求。

惠誉认为，龙湖谨慎的流动性管理原则，以及通过再融资或提前偿还到期债务，维持较低的短期偿债需求，能够缓解其再融资压力。

流动性充足

在融资环境难言繁荣的当下，龙湖集团的融资通道保持了多元且畅通的状态。

除连续成功发行多笔债券之外，龙湖与银行的互动也一向良好。

11月下旬以来，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行等多家银行召开房企座谈会，龙湖均受邀参会，银行表示将对房企融资进行支持。

此外，龙湖集团CFO赵轶在2023年中期业绩会上透露，2023年上半年，龙湖的银行融资占比占55%，尤其是经营性物业贷，上半年同比增加了100亿，达到了400亿，属于长期低成本优质资金。

龙湖还获得了渠道门槛较高的境外银团贷款31亿港币。截至2023年上半年，龙湖集团的公司债券还有200多亿的额度，银行间的中期票据有210亿的额度，银团贷有15亿美元的额度。

除了融资端的充分保障，来自经营端的营收也是龙湖的底气。

面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖集团持续创新实践高质量发展模式，聚焦高能级城市，实现“开发+运营+服务”三大业务板块协同发展，在内生式增长的同时，不断优化提升资产质量，实现企业的可持续发展。

2023年12月8日，龙湖集团发布最新运营数据公告显示，1-11月公司实现合同销售额达1621.8亿元，经营性收入约240.5亿元（含税），其中运营收入约为125.5亿元（含税）、服务收入约为115.0亿元（含税），前11个月的经营性收入已接近去年全年。

冬藏春发，近期，龙湖在土地市场表现活跃，保持着稳定的土储节奏。12月12日-15日，龙湖分别以2.9亿元和26.5亿元的价格，先后拍得成都及杭州核心地块。至此，龙湖今年内已累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，主要在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市集中补仓。据克而瑞统计，1-11月龙湖新增土地建筑面积位居民营房企前茅。

业内人士认为，房地产行业筑底阶段，能够持续拿地的房企并不多，龙湖集团是为数不多还在积极土储，保持拿地节奏的优质房企之一。

交付方面，据不完全统计，2023年1-11月，龙湖共计在全国45 座城市的120余个项目，交付了超9.2 万套品质房源，其中20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超90%。

一如龙湖多次强调的原则，坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维。龙湖集团地产航道总裁张旭忠介绍，面对住房需求的变化，龙湖不断迭代升级产品，推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列。未来，也将继续重点布局一二线核心城市，结合市场情况灵活调整推盘节奏。

多重融资保障和稳健经营情况，让龙湖能够保持流动性充足，足以应对行业波动或者市场起伏。基于此，龙湖集团管理层表示：“我们做了充分的准备，有信心来穿越这个周期”。

值得注意的是，近期房地产行业再迎多重利好，一线城市再次推出重磅调整，降低购房门槛、增加金融支持、为刚性和改善性住房需求的释放提供了助推力。

穿越行业的冬天，春天似乎不再遥远。

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