比朱辛庄便宜1万！北京今年最值得买的500万量级项目，来了！

虽说再过一个半月，2023年才算收尾，但北京楼市似乎一眼就看到了头：

经历了春季“小阳春”的躁动、夏季“放大招”的期盼、秋季“认房不认贷”的高潮，北京冬季行情肉眼可见的量价齐跌。

当前，绝大部分二手房只有降价才能卖出去，就连新房，一向以品质著称的绿城，也大幅降价了。

崔各庄晓风印月，7万就能谈，之前这片儿的价格天花板招商龙樾合玺卖到了8.8万；豆各庄绿城沁园，东五环位置，卖到了4.8万......

坦白说，这是个不好的兆头。

▲为啥？北京楼市是一个由新房领涨的楼市，二手房涨势动能比不上新房。因此当新房不涨甚至降价了，二手房乃至整个楼市行情都可能要掉头。

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既然行情不好，现在买房，自然就要关注保值。

什么是保值？不仅是保证房子本身的价值不掉队，更重要的是保证未来20年，这个房子都是区域的标杆次新。

而要做到这一点，最重要的三个考量就是：

①客户基础。这个房子在必须有充足的接盘人群和流动性。

②价格安全底线。房子必须低价，价格越低，安全系数越高！

③开发商必须是“深耕型”。像大H那样捡漏就走的房企，肯定不行。

由此，看遍了北京新房，我觉得能够满足我这三个条件的，莫过于昌平南的梧桐星宸。

▲梧桐星宸项目项目距离地铁沙河高教园站约600米，地铁3站地就能到朱辛庄，5站就能到西二旗，3站地有万达广场，4站就能到新建的超级合生汇（生命科学园站），同时链接8号线、10号线、13号线，周边还有永旺国际购物中心、龙德广场、悦荟万科广场等大型商超，轨道出行相当便利。

对于昌平，在我的调查里，昌平是全北京最年轻的区县。依托海淀的大学和昌平沙河高教园的大学资源，无数毕业生、研究生都选择住在昌平、忙在海淀。

因此，就接盘人数而言，昌平南应该是接盘系数最高的区域。

值得注意的是，梧桐星宸的IP不止是昌平南，它本身位于沙河高教园，这个高教园周边高校环伺，相对于良乡大学城，沙河高教园的学校质量和数量都是碾压的，北航、北师、北邮、中财、外交学院、矿大、北信科，而且附近还有华电等学校。

另外，沙河高教园除了大学外，其优先吸引产业的做法也更高明，并且回天地区本身就是北京的外来人才高地――要知道，昌平要承接海淀的外溢，不是建个中关村(000931)XX园就可以的，核心还是人才、研究氛围。海淀之所以能成为产业第一高地，靠的就是顶尖学府的聚集带来的校企一体化，很多科技企业都是学生创业或者教授团队开办的。

因此，昌平沙河高教园、未来科学城西区在我看来是北京上马的几个产业园里潜力最大的，区别于其他区，他发展产业的思路是引入高校并形成规模，而不是着急建写字楼，现阶段服务的主体对象是师生而不是上班族。一旦研究氛围形成，资源自然会集聚过来。

▲住在大学城，每天看着大学生、研究生们进进出出，这样的人文环境，相信无论是对于子女教育还是本身的生活氛围，都有极大的裨益。

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价格方面，梧桐星宸的指导均价是5.5万一平，整体性价比和安全系数很高。

尤其是前两天朱辛庄地块66000的价格出来以后，正负8%的差价吧，那未来这块地小户型有可能奔7万了。

如此，梧桐星宸5.5万的预售价，和朱辛庄相比指导价每平米低了1万多，安全垫更厚、未来空间更大，且首次开盘的时候，开发商还可能选择让利给更多惊喜――为了冲业绩，再加上市场仍然很冷，所以大概率开发商会选择以价换量。

目前，梧桐星宸首开572套房源，99平以下的小户型占比高达90%。其中，59平的一居就38套房，330万左右就可以下来，75平的两居一共就98套，总价400万出头。

▲项目首开南面的三个地块，共572套房。

至此，首付200多万就能买昌平临铁三居，周边都是高校，这就是梧桐星宸的购买逻辑。

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说完了价格，再来说说开发商。

梧桐星宸这块地，拿地是首开，操盘是越秀，都是深耕北京的大国企。

也正因为如此，项目放出的品质信息还是蛮高的。整体外立面是极简风格，本身也配建园林，打造了一个一环+一轴+六园+五景的大景观。

此外，项目旁还规划有一块教育用地，准备打造九年一贯制的小学和中学。

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