新形势下在化解房地产风险 和稳定市场上有所作为

　　本报记者 周雪松

　　近日召开的中央金融工作会议将房地产风险放在突出重要位置，当前情况下保障房建设应该怎么进行，怎样把保障房建设和稳楼市稳经济结合起来，促进楼市平稳健康发展？为此，中国经济时报记者采访了中国信达首席不动产研究员谢海生。他认为，应考虑房地产行业发展的新形势，特别是在化解风险和稳定市场上有所作为。保障房筹集应因地制宜、增存并重，并优先盘活存量资源，通过激活市场，让企业恢复运转、让行业恢复发展。

　　谢海生表示，在大城市规划建设保障房是惠民生、促转型、稳经济的重要举措。既能让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；又能让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产行业向发展新模式转型；还能扩大投资、化解风险，带动上下游行业发展，进而推动宏观经济高质量发展。

　　谢海生指出，近日召开的中央金融工作会议将房地产风险放在突出重要位置，为了更好、更充分地发挥保障房政策的效果，应考虑行业发展的新形势，特别是在化解风险和稳定市场上有所作为。如在一些房地产库存大、烂尾项目多的城市，保障房筹集应因地制宜、增存并重，并优先盘活存量资源，可以通过国有专业机构收购这些存量房地产资源，通过改造运营提升后，适合的转化为保障房。这样做的好处在于：一是能够有效盘活闲置低效土地、在建工程、房产等资源；二是可以有效出清风险、稳定市场，房企爆雷、项目烂尾导致预期下行，房地产投资和销售不振，通过激活市场，让企业恢复运转、让行业恢复发展，市场活、行业活则经济稳。

　　谢海生强调，当前促进金融与房地产良性循环成为相关工作主线，按照市场化、法治化原则，在收购、盘活、运营、处置这些存量房地产资源的过程中，要充分发挥国有专业机构（新设或者利用既有机构）的功能优势，兼顾各方利益、实现风险的标本兼治。一是能够更好地完成“急难险重”任务，通过逆周期调节维护经济和社会大局稳定、跨周期资产运营熨平周期波动。二是实现风险化解和资金平衡，可以发挥资源整合、资金支持、品牌输出和价值修复等方面的独特优势，通过“买入-修复-卖出”方式提升资产价值。三是合理定价资产，分类出清风险。利用处置功能优势可以有效消除金融机构对出险房企、出险项目的估值定价偏差；区分“好项目”和“坏项目”，能救助的受困企业和应该出清风险的企业，助力企业优胜劣汰，推动房地产业向发展新模式平稳过渡。

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