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王健林“甩卖”万达广场！险企钟情商业地产，如何双管齐下？
财诺大师2024-07-11【金融频道】3304710人已围观
地产的寒意犹在，从商业地产到商圈经济都在受到影响，这让地产大佬背负着巨大的压力。
为了缓解资金流动性压力，王健林正在对全国各地的万达广场“清仓大甩卖”。
其实，早在2006年前后，险企就开始涉足布局房地产领域。不过早前险资更热衷于举牌上市房企的股权，在一些知名房企的背后常常可以看见险资的身影。
近一段时间以来，险资投资房地产的风向在悄然转变，从原先的优质上市房企股权转而“落子”布局不动产，从接盘王健林旗下的万达广场可见一斑。近期，接盘方就有险企“攒动”，包括新华保险、阳光保险、大家保险等。
业内人士认为，在房企业绩不及预期，销售回暖进程放缓之下，当前不动产价值被低估，投资性价比显现。险资购入不动产，也有助于缓解房企流动性压力，维护不动产市场的稳定，发挥险资经济“减震器”和社会“稳定器”的作用。
接盘不断
7月第一周，山东和广东各有1家万达广场的股权发生变更，险资从王健林手中“接盘”万达广场项目。7月7日，天眼查显示，东莞厚街万达广场投资有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增苏州联商陆号商业管理有限公司为股东并全资持股，同时，法定代表人及多位主要人员也发生了变更。股权穿透图显示，苏州联商陆号商业管理有限公司控股股东为阳光人寿。
再早几天，烟台芝罘万达广场有限公司也发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司为股东，分别持股约99.99%、0.01%，同时多位主要人员发生变更。
股权穿透图显示，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%，坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司2位自然人股东也在中金相关公司任职。
值得一提的是，新华保险和中金通过成立投资公司收购烟台芝罘万达广场有限公司的股权并不意外。新年伊始，新华保险就宣布与中金资本共同设立100亿元基金，由中金资本负责基金的投资、管理及运营，以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。
根据公开信息，『A智慧保』梳理了今年以来王健林旗下万达广场的股权变更，涉及合肥万达广场商业发展有限公司、北京万达广场实业有限公司、呼和浩特万达广场投资有限公司等。其中，合肥万达广场商业发展有限公司和北京万达广场实业有限公司新股东中出现险资身影，前者为阳光保险，后者为新华保险。
在万达广场项目之外，阳光保险还“热衷”于接盘万达其他资产，去年以来，先后接手了位于合肥、太仓、湖州、广州、上海的5家万达商管子公司。
除了阳光保险，大家保险也加入王健林旗下万达广场的“收购潮”，去年5月，大家保险将万达旗下上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场3个资产包间接收入囊中；10月，大家保险又联手横琴人寿接盘了位于上海的周浦万达广场项目。
“横扫”背后
经济企稳回升过程中，险企在“扫货买楼”上表现得可谓积极。除了上述各险企钟情于万达商业地产项目外，还有更多的险企正在“横扫”。比如，中邮人寿以交易价42亿元左右接盘北京市东城区的中粮·置地广场项目；国寿以超39亿元总价买入世茂珠海综合体项目51%股权；平安人寿成功收购基汇资本的物流资产，包括位于广东江门的两个物流园及陕西西咸新区的物流园；华泰资产“输血”万科全资子公司，签订一笔40亿元不动产债权投资计划协议等。
在外资市场特立独行的友邦人寿表现得也异常积极。友邦人寿以交易总对价近24亿元完成对北京朝阳区凯德·星贸项目控股权的收购。该公司还于2022年12月以约50亿元投得上海实森置业有限公司90%股权以及其100%股东借款债权。上海实森拥有上海市虹口区北外滩89街坊土地使用权，为该地产项目开发建设主体。交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩89街坊地产项目。该项目已于2023年1月5日正式揭牌为“友邦金融中心”。
面对各地地产商沉寂一片，险企仿佛成了大救星。
华创证券研报指出，“险企不动产投资方式包括股票、债券、非标资产、直接物业投资等，我们认为险企通过直接物业投资来投资不动产，长期稳定的租金收入与险企资金属性更为匹配，一定程度上能够减小资负久期缺口”。
险企加大对不动产的配置力度，有自身资产端战略的考量：近两年房地产市场低迷“跌”出来的“高性价比”；“低利率”叠加“资产荒”的环境下，作为中长线资金、避免短期收益的险资和不动产投资天然适配。此前配置较少，现在遇到了价值洼地，或许是险资布局的好时机。
的确，与国际水平相比，我国险企对于不动产的配置仍然处于较低水平。中国人寿副总裁刘晖曾在业绩会上介绍称，目前国内主要机构对不动产资产配置比例一般只有3%—4%，行业全口径不动产资产也只有1万多亿元，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。
在A股上市险企2024年一季报中，中国平安披露了有关不动产投资的情况。一季报显示，截至2024年3月末，中国平安保险资金投资组合中不动产投资余额为2064.35亿元，在总投资资产中占比 4.2%。该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比79.8%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，历史业绩稳定；除此之外，债权投资占比16.2%，其他股权投资占比4%。
也有业内人士表示，与其他资产相比，不动产还天然具有抵抗通胀、抵御波动、分散风险的特征，短期市场可能存在波动，但在整体组合中配置一定的实物资产，更有利于险资获得长期稳健回报。
投资“解药”
事实上，除了险企在积极寻找新的投资方向外，监管层面也为险企配置不动产创造了条件。在2010年之前，险企能够投资的范围较为有限，主要包括银行存款、政府债券和金融债券等信用评级高、收益率低以及投资风险非常低的金融产品。2010年，原保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，放开保险不动产投资，使得险资可投资范围扩大至以商业地产、办公地产、养老社区等为代表的不动产领域。
2012年7月，为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资管理风险，原保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》。在不动产投资方面，上述《通知》根据同质性原则，改进了基础设施与不动产金融产品投资比例的计算方法，增加保险公司的操作空间；结合宏观调控和市场发展需要，明确了保障房建设和养老项目有关事项，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。
由于不动产属于另类投资，投资数额大、期限长、信息不透明，容易产生市场风险、操作风险和道德风险。原保监会2012年的《通知》在放松管制的同时，着重加强了风险管控。
时隔多年，2018年5月，原保监会又发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，进一步允许险资通过地产基金等方式投资长租公寓。
2023年9月，“一行一局一会”召开的金融机构座谈会也表明，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，并推动行业并购重组。而在近期召开的第十五届陆家嘴论坛上，金融监管总局负责人指出，推动保险机构坚持长期投资、稳健投资、价值投资，探索开展长周期考核，努力打造核心竞争力。
在信达证券看来，优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。“延展资产久期，强调资产负债匹配”是险企投资的重要目标之一，一方面各大险企纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期，另一方面险企在审慎评估的前提下也有望增加未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率。政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的发展机遇，从而有助于提升险资投资组合表现。
总体而言，当下优质投资项目紧缺，且不动产价格相较前两年下滑不少，从长周期视角来看，投资不动产具备较为客观的收益回报水平。但是，国内房地产领域的风险尚未出清，险资在投资不动产时，仍需要评估收益与风险，灵活调整投资策略应对市场变化，做到“该出手时就出手”。
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